VERGİ HUKUKU

Tapuda Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi: Hukuki Sonuçlar, Yargıtay Kararları ve Çözüm Yolları

Giriş

Türkiye’de gayrimenkul satışlarında tarafların en sık başvurduğu usulsüzlüklerden biri, satış bedelinin tapuda olduğundan düşük gösterilmesidir. Bu durum, çoğunlukla daha az tapu harcı ödemek veya vergiden kaçınmak amacıyla yapılır. Ancak, ‘tapuda düşük bedel gösterme’ uygulaması; vergi hukuku, borçlar hukuku, medeni hukuk ve ceza hukuku açısından ciddi sonuçlar doğurabilir. Ayrıca alıcı ve satıcı için büyük mali riskler barındırır. Bu makalede, tapuda düşük bedel gösterilmesinin ne anlama geldiği, olası sonuçları, Yargıtay kararları ışığında hukuki boyutları, tarafların karşılaşabileceği riskler ve alınması gereken önlemler detaylı şekilde incelenecektir. 

Tapuda Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi Nedir?

Tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi, gayrimenkulün gerçek satış fiyatının tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senette daha düşük gösterilmesi anlamına gelir. Örneğin, 6.000.000 TL karşılığında satılan bir dairenin tapuda 2.500.000 TL olarak beyan edilmesi bu kapsama girer. Bu uygulamanın kısa vadede taraflara vergi avantajı sağladığı düşünülse de uzun vadede ciddi hukuki ve mali riskler doğurur.

Vergi Hukuku Açısından Sonuçlar

Tapuda düşük bedel gösterilmesi, Vergi Usul Kanunu ve ilgili diğer mevzuatlar kapsamında vergi ziyaına yol açar. Bunun sonuçları şunlardır:

• Tapu Harcı Kaybı: Tapu harcı, satış bedeli üzerinden hesaplanır. Bedel düşük gösterildiğinde eksik harç ödenir. Vergi idaresi gerçek bedeli tespit ederse eksik harcı cezalı tahsil eder.
• Gelir Vergisi ve Değer Artış Kazancı: Satıcı açısından ileride yeni satışlarda değer artış kazancı vergisi eksik hesaplanır. Bu durum vergi incelemesine ve cezalara yol açar.
• Emlak Vergisi: Alıcı açısından taşınmazın düşük bedelle beyanı, belediye nezdinde emlak vergisinin yanlış hesaplanmasına neden olur.
• Vergi Cezaları: Vergi Usul Kanunu uyarınca vergi ziyaı cezası ve usulsüzlük cezaları gündeme gelir.

Borçlar ve Medeni Hukuk Boyutu

Tapuda düşük bedel gösterilmesi, taraflar arasında ‘gizli anlaşma’ niteliği taşır. Resmi senette yazan bedel ile gerçekte ödenen bedel farklıdır. Uyuşmazlık halinde taraflardan biri gerçek ödemeyi ispat etmekte zorlanabilir. Özellikle ödemelerin banka üzerinden yapılmaması halinde ispat güçleşir. Yargıtay’ın birçok kararında, tapuda düşük bedel gösterilmesinin ispat sorunları doğurduğu ve tarafların hak kaybına yol açtığı görülmektedir.

Ceza Hukuku Boyutu

Tapuda düşük bedel gösterilmesi, yalnızca idari yaptırımlara değil aynı zamanda ceza hukuku sorumluluğuna da yol açabilir. Vergi kaçakçılığı, vergi ziyaı ve hatta resmi belgede sahtecilik suçlamaları gündeme gelebilir. Nitekim, resmi belgede gerçeğe aykırı beyanda bulunmak Türk Ceza Kanunu kapsamında suç teşkil edebilir.

Alıcı Açısından Riskler

Alıcı için tapuda düşük bedel gösterilmesinin en büyük riski, ödediği gerçek bedeli geri alamama ihtimalidir. Örneğin, 6.000.000 TL ödeyen alıcı, tapuda 2.500.000 TL yazıyorsa ve satış iptal edilirse, yalnızca resmi senette yazılı olan 2.500.000 TL’yi geri alabilir. Bu durum ciddi maddi kayıplara yol açar. Ayrıca ileride açılacak davalarda ispat yükü alıcıya düşer.

Satıcı Açısından Riskler

Satıcı açısından da düşük bedel gösterilmesi risklidir. Vergi incelemesi sonucunda cezalı vergi ödemek zorunda kalabilir. Ayrıca satışın iptali halinde, gerçek bedel yerine yalnızca tapuda yazan düşük bedeli iade etme yükümlülüğü doğabilir. Bu nedenle satıcı için kısa vadeli avantajlar uzun vadede ciddi zararlarla sonuçlanabilir.

Yargıtay Kararları Işığında Tapuda Düşük Bedel

Yargıtay’ın birçok kararında, tapuda düşük bedel gösterilmesi durumunda tarafların ciddi hak kayıplarına uğradığı belirtilmiştir. Örneğin, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, alıcının ödediği gerçek bedeli ispat edememesi nedeniyle yalnızca resmi senette yazan bedeli geri alabildiği hüküm altına alınmıştır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin başka bir kararında ise, tapuda düşük bedel gösterilmesinin vergi ziyaına yol açtığı ve tarafların kusurlu kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu kararlar, uygulamada düşük bedel gösterilmesinin taraflara ağır hukuki sonuçlar doğurduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Çözüm Önerileri ve Güvenli Hukuki Yollar

Tapuda düşük bedel gösterilmesinden kaynaklanabilecek tüm riskleri ortadan kaldırmak için yapılması gerekenler şunlardır:

• Satış bedeli her zaman gerçek değer üzerinden gösterilmelidir.
• Ödemeler banka üzerinden yapılmalı, dekontlar saklanmalıdır.
• Satış sözleşmesi noter huzurunda düzenlenmelidir.
• Tapu işlemleri öncesinde hukuki danışmanlık alınmalıdır.

Uygulama Senaryoları

Senaryo 1: Ali Bey, 5.000.000 TL’ye aldığı evi tapuda 2.000.000 TL olarak gösteriyor. Satıcı ile ihtilafa düşüp dava açtığında yalnızca tapuda yazan bedeli ispat edebiliyor ve milyonlarca lira kaybediyor.

Senaryo 2: Satıcı, vergi incelemesine tabi tutuluyor ve eksik ödenen tapu harcı ile birlikte yüksek vergi cezası ödemek zorunda kalıyor.

Senaryo 3: Alıcı, ileride evini satmak istediğinde düşük gösterilen bedel nedeniyle yüksek oranlı değer artış kazancı vergisiyle karşılaşıyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Tapuda düşük bedel gösterilirse ne olur?
Vergi cezaları, hukuki uyuşmazlıklar ve dava riskleri doğar.

2. Düşük bedel gösterilen ev satışı iptal edilebilir mi?
Evet, iptal davalarında resmi senette yazılı bedel geçerli kabul edilir.

3. Alıcı parasını geri alabilir mi?
Sadece resmi senette yazan tutarı geri alabilir.

4. Vergi cezası çıkar mı?
Evet, vergi ziyaı cezası ve usulsüzlük cezası uygulanır.

5. Yargıtay’ın yaklaşımı nedir?
Yargıtay, düşük bedel gösterilen işlemlerde ispat sorunlarına dikkat çekmekte ve tarafların hak kaybına uğrayabileceğini belirtmektedir.

6. Tapuda düşük bedel gösterme suç mu?
Vergi kaçakçılığı ve resmi belgede sahtecilik kapsamında değerlendirilebilir.

7. Nasıl önlenir?
Satış bedeli gerçeğe uygun beyan edilmeli, ödemeler banka üzerinden yapılmalıdır.

Sonuç

Tapuda düşük bedel gösterilmesi, kısa vadede avantaj sağlıyor gibi görünse de uzun vadede taraflara büyük hukuki ve mali sorunlar doğurur. Alıcı gerçek bedeli geri alamama riskiyle karşı karşıya kalırken, satıcı da vergi cezalarıyla yükümlü olabilir. Yargıtay kararları da bu riskleri açıkça ortaya koymaktadır. Bu nedenle gayrimenkul satışlarında her zaman gerçek bedelin tapuda gösterilmesi ve işlemlerin banka üzerinden belgeli şekilde yapılması en güvenli yoldur.

Hukuki sorunlarınızda yanınızdayız.
Sorularınızı bize iletmek veya danışmanlık almak için hemen iletişime geçebilirsiniz.

E-posta: [email protected]
WhatsApp: 0539 439 56 08

T&G Hukuk Danışmanlık olarak profesyonel, hızlı ve güvenilir çözümler sunuyoruz.

“Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır; somut olaylarınıza ilişkin hukuki değerlendirme için mutlaka avukatınıza danışınız.”