Topraktan Satılan Konutun Birden Fazla Kişiye Satılması – Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Geçerliliği ve Alıcının Hakları

Türkiye’de özellikle büyükşehirlerde artan konut projeleriyle birlikte topraktan konut satışı, yani henüz tamamlanmamış, inşaat halindeki taşınmazın satışı oldukça yaygın hale gelmiştir. Müteahhit firmalar, çoğu zaman henüz proje aşamasındaki konutları 'gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi' ile yatırımcılara satar. Ancak bazı kötü niyetli girişimciler, aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satarak mağduriyet yaratmaktadır. Bu durum, tapu devri yapılmadığı ve inşaat bitmediği için alıcı açısından ciddi hak kayıplarına yol açmakta, müteahhit açısından ise hem hukuki hem cezai sorumluluk doğurmaktadır.

I. Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride taşınmazını satmayı, diğerinin de satın almayı taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme yalnızca noter huzurunda düzenlenirse geçerli olur. Sözleşmede taşınmazın açık adresi, bağımsız bölüm numarası, tarafların kimlik bilgileri ve satış bedeli eksiksiz yer almalıdır. En önemli husus, bu sözleşmenin mülkiyet devri sağlamadığıdır. Alıcı, satış vaadi sözleşmesiyle malik olmaz; sadece ileride taşınmazın kendisine devredilmesini talep etme hakkını kazanır.

Satış vaadi sözleşmesinin alıcıyı koruması için tapuya şerh verilmesi gerekir. Şerh işlemi, Tapu Müdürlüğü’nde yapılır ve taşınmazın resmi kayıtlarında görünür hale gelir. Bu sayede üçüncü kişiler aynı daireyi almak istediklerinde, tapuda bu şerhi görür ve iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Eğer alıcı sözleşmesini şerh ettirmezse, müteahhit aynı daireyi başka birine sattığında, ikinci alıcı genellikle iyi niyetli sayılır ve tapu hakkı korunur.

II. Topraktan Satışta Sık Karşılaşılan Uyuşmazlıklar

Topraktan satışlar, genellikle müteahhidin finansman sağlamak amacıyla henüz inşaat başlamadan daireleri satmasıyla gerçekleşir. Bu süreçte çoğu zaman aynı daire için birden fazla satış vaadi sözleşmesi yapılmakta veya maket üzerinden yanlış daire satışı yapılmaktadır. Ayrıca müteahhit, 'iskan alınmadı' veya 'kat irtifakı henüz kurulmadı' gibi bahanelerle tapu devrini geciktirerek alıcının haklarını ertelemektedir.

Bu tür durumlarda alıcılar, müteahhitin taahhütlerini yerine getirmemesi nedeniyle hem tapu iptali ve tescil davası hem de tazminat davası açabilir. Ancak davanın başarıya ulaşabilmesi için satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı olması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi büyük önem taşır.

III. Müteahhit Aynı Evi Birden Fazla Kişiye Satarsa Ne Olur?

Müteahhit aynı evi birkaç farklı kişiye sattığında öncelikle taşınmazın tapu durumu incelenir. Eğer tapu hâlâ müteahhit üzerindeyse, farklı alıcılarla yapılan satış vaadi sözleşmeleri arasında öncelik sırası tapuya şerh tarihine göre belirlenir. Tapuya şerhi olan ilk alıcı lehine üstünlük doğar. Eğer hiçbir alıcı şerh ettirmediyse, mülkiyet hakkını tapuya tescil ettiren ilk kişi kazanır.

Tapu henüz oluşmamış, yani kat irtifakı kurulmamışsa, satış vaadi sözleşmesi sadece bir alacak hakkı doğurur. Bu durumda alıcı, tapu devrini doğrudan talep edemez; sadece müteahhitten sözleşmeye uygun davranmasını ister. Eğer müteahhit aynı bağımsız bölümü başka birine devrederse, alıcı ancak tazminat isteyebilir.

IV. Alıcının Hukuki Başvuru Yolları

1. Tapu İptali ve Tescil Davası: Eğer ikinci alıcı kötü niyetli ise, yani ilk satıştan haberdarsa, tapu iptali ve tescil davası açılarak mülkiyet geri alınabilir. Ancak bu davada noter sözleşmesi ve ödeme belgeleri delil olarak sunulmalı, kötü niyet açıkça ispatlanmalıdır.

2. Tazminat Davası: Tapuya şerh yoksa ve ikinci alıcı iyi niyetliyse, ilk alıcı yalnızca müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu davada ödenen bedelin iadesi, faiz, tapu masrafı ve diğer zararlar talep edilir.

3. Ceza Sorumluluğu: Aynı taşınmazı bilerek birden fazla kişiye satan müteahhit, Türk Ceza Kanunu’nun 158/1-f maddesi uyarınca nitelikli dolandırıcılık suçunu işler. Bu durumda alıcılar savcılığa suç duyurusunda bulunarak cezai süreç başlatabilir.

V. Pratik Öneriler

• Satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra derhal tapuya şerh ettirilmelidir.
• Müteahhitin güvenilirliği araştırılmalı, geçmiş projeleri incelenmelidir.
• Tüm ödemeler banka kanalıyla yapılmalı, elden ödeme yapılmamalıdır.
• Kat irtifakı kurulmadan daire satın alınmamalıdır.
• Müteahhit sözleşmeye aykırı davranıyorsa, ihtarname gönderilmeli ve gerekiyorsa dava açılmalıdır.

VI. Sonuç ve Değerlendirme

Topraktan konut satışı, yatırımcılar için yüksek getirili görünse de ciddi riskler barındırır. Müteahhidin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması, hem hukuki hem cezai sonuçlar doğurur. Satış vaadi sözleşmesinin noter onaylı olması tek başına yeterli değildir; tapuya şerh verilmemişse üçüncü kişilere karşı koruma sağlanamaz. Bu nedenle alıcıların sözleşme aşamasında bir avukattan hukuki danışmanlık alması ve tüm işlemleri tapu üzerinden yürütmesi gerekir. Mağduriyet durumunda ise tapu iptali ve tescil, tazminat ve ceza davaları birlikte değerlendirilmelidir.

Hukuki sorunlarınızda yanınızdayız.
Sorularınızı bize iletmek veya danışmanlık almak için hemen iletişime geçebilirsiniz.

E-posta: [email protected]
WhatsApp: 0539 439 56 08

T&G Hukuk Danışmanlık olarak profesyonel, hızlı ve güvenilir çözümler sunuyoruz.

“Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır; somut olaylarınıza ilişkin hukuki değerlendirme için mutlaka avukatınıza danışınız.”